正大聯合會計師事務所專欄－營業租賃虧損性合約 會計處理原則（中）
正大聯合會計師事務所專欄－營業租賃虧損性合約 會計處理原則（中）
2011-09-06 01:03 工商時報 羅裕民
上月本專欄提到虧損性合約需要更專業判斷會理原則，在營業損失狀況下之租賃資產使用的虧損性合約又該如何處理呢？
如果判斷預期未來會產生損失，但是沒有可靠的基礎確認所產生虧損是與租賃相關聯時，將會被視為未來的營運損失。
例如：零售商的單一合約係租三個單位相連的店面，並視為一個共同的現金產生單位，若預計整體營運可能產生虧損，為了獲利考量而閒置其中一個單位的店面的情況下，應不能視其閒置單位的店面為虧損性合約，因為這三個單位店面都歸屬於同一現金產生單位，彼此間是相互影響的。再者，沒有可靠的基礎（reliable basis）來推斷任何一租賃之不可避免成本超過預期的經濟效益。
所以，應將現金產生單位的預期未來損失視為未來營運損失處理；相反的，若未來決定取消閒置單位的租賃合約後，此閒置單位的不可避免成本推斷高於未來經濟效益時，應依虧損性合約處理。
另一種情況是租金高於市場行情時，租金支付數高於當時的市場行情時，不應將此一租賃直接認定為虧損性合約，因為IAS 37 並未提及以公允價值基礎衡量。此時，承租人需要考量的仍是租賃不可避免成本是否超過未來經濟效益，再決定是否認列損失。
關於如何提列虧損性合約損失，應注意到租賃不可避免之成本（unavoidable costs）及預期經濟效益。租賃的不可避免成本代表退出合約之最低淨成本。
因此，計算方式應以租賃不可避免成本減除未來預計經濟效益後的折算現值估列之，包含下列一項或多個項目：合約結束前所需支付的全部租金、提前終止時應額外支付的費用或罰款、提前終止所支付的相關協商費用、維修費、保險等支出。
租賃應收取的預期經濟效益係指承租人使用該租賃資產所產生的未來現金流入。實務上，除了因租賃資產閒置而判定預期經濟效益為零，比較不困難之外，通常未來經濟效益的判讀有賴管理階層的專業判斷及估計。
暫時閒置之租賃資產項目包括：一般性的公司資產，例如總部大樓；租賃合約包含商品買賣或是勞務服務；轉租（Sub-lease）。
轉租是一個常見的議題，若符合下列條件時，提列虧損性合約損失應將轉租淨收益一併列入考量：租賃合約條款允許承租人轉租；承租人的租賃策略是活化資產，將全部或部份租賃資產轉租與第三者，並且持續支付出租人租金費用。
（本文作者為正大聯合會計師事務所推動IFRS小組主持會計師）
2011-09-06 01:03 工商時報 羅裕民
上月本專欄提到虧損性合約需要更專業判斷會理原則，在營業損失狀況下之租賃資產使用的虧損性合約又該如何處理呢？
如果判斷預期未來會產生損失，但是沒有可靠的基礎確認所產生虧損是與租賃相關聯時，將會被視為未來的營運損失。
例如：零售商的單一合約係租三個單位相連的店面，並視為一個共同的現金產生單位，若預計整體營運可能產生虧損，為了獲利考量而閒置其中一個單位的店面的情況下，應不能視其閒置單位的店面為虧損性合約，因為這三個單位店面都歸屬於同一現金產生單位，彼此間是相互影響的。再者，沒有可靠的基礎（reliable basis）來推斷任何一租賃之不可避免成本超過預期的經濟效益。
所以，應將現金產生單位的預期未來損失視為未來營運損失處理；相反的，若未來決定取消閒置單位的租賃合約後，此閒置單位的不可避免成本推斷高於未來經濟效益時，應依虧損性合約處理。
另一種情況是租金高於市場行情時，租金支付數高於當時的市場行情時，不應將此一租賃直接認定為虧損性合約，因為IAS 37 並未提及以公允價值基礎衡量。此時，承租人需要考量的仍是租賃不可避免成本是否超過未來經濟效益，再決定是否認列損失。
關於如何提列虧損性合約損失，應注意到租賃不可避免之成本（unavoidable costs）及預期經濟效益。租賃的不可避免成本代表退出合約之最低淨成本。
因此，計算方式應以租賃不可避免成本減除未來預計經濟效益後的折算現值估列之，包含下列一項或多個項目：合約結束前所需支付的全部租金、提前終止時應額外支付的費用或罰款、提前終止所支付的相關協商費用、維修費、保險等支出。
租賃應收取的預期經濟效益係指承租人使用該租賃資產所產生的未來現金流入。實務上，除了因租賃資產閒置而判定預期經濟效益為零，比較不困難之外，通常未來經濟效益的判讀有賴管理階層的專業判斷及估計。
暫時閒置之租賃資產項目包括：一般性的公司資產，例如總部大樓；租賃合約包含商品買賣或是勞務服務；轉租（Sub-lease）。
轉租是一個常見的議題，若符合下列條件時，提列虧損性合約損失應將轉租淨收益一併列入考量：租賃合約條款允許承租人轉租；承租人的租賃策略是活化資產，將全部或部份租賃資產轉租與第三者，並且持續支付出租人租金費用。
（本文作者為正大聯合會計師事務所推動IFRS小組主持會計師）